Я покупаю квартиру у собственников через агентство недвижимости. Поскольку собственникам необходимо время на разъезд, их риелтор предлагает мне заключить договор задатка. Правомерно ли передавать задаток риелторам в этом случае? На какой срок уместно заключать такой договор и смогу ли я вернуть по нему деньги?

Для меня очевидно, что риелтор в данном случае не стремиться соблюсти интересы продавца (деньги предлагается передать не продавцу, а самому риелтору), а планирует удержать клиента путем гарантированного обеспечения своих интересов за счет полученной суммы задатка. Соответственно, надо очень внимательно изучить договор, чтобы понять в обеспечении какого именно обязательства установлен задаток. Если таким образом риелтор обеспечивает оплату оказанных им услуг по Вашему договору с самим риелтором, то это соглашение Вам категорически не нужно и можете предложить ему «поумерить свои аппетиты» (если не сказать более жестко).
Если речь об обеспечении Ваших соглашений с продавцом, то без подписанного договора купли-продажи подписание такого договора изначально не в Ваших интересах, т.к. всех условий, на которых передается недвижимое имущество в соглашении о задатке не согласовать, а потому возможны ситуации, когда впоследствии Вы не захотите приобрести предлагаемое имущество, а задаток — это задаток и потерять деньги очень даже легко. Соответственно, без предварительного договора купли-продажи никаких задатков передавать нельзя, что кстати говоря установлено п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.
Если риелтор не имеет доверенности от продавца на получение денежных средств, то передавать ему деньги в рамках подписанного с продавцом имущества договора нельзя, т.к. в указанном случае получится что Вы не выполните свою обязанность уплатить задаток продавцу, но в то же время передадите неосновательное обогащение риелтору (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ). В общем совет тут один: до подписания договора и передачи денег необходимо подключить профессионального юриста для проверки правильности Ваших действий (а лучше — общаться с риелтором или продавцом только в присутствии юриста).

Posted in Договоры, Недвижимость.