Как купить недвижимость и как продать недвижимость? Ответ на этот вопрос зависит от вида недвижимости, но в общем порядок действий должен быть следующим:
Шаг 1. Проверка покупателя недвижимости и проверка продавца недвижимости
Покупатель в данном случае рискует деньгами, а продавец имуществом.
Риск покупателя может быть связан с тем, что он купит имущество у проблемного продавца, к числу которых относятся как мошенники, или, например, имущество продаст какой-то гражданин, который в силу заболевания не осознает последствий своих действий. В таких случае велика вероятность, что произойдет отмена сделки, а сможет ли вернуть свои деньги покупатель - большой вопрос.
Например, требование о возврате недвижимости может быть предъявлено потерпевшим, у которого мошенники отобрали имущество, а в таком случае возврата денег можно потребовать только от мошенника, платежеспособность которого всегда неизвестна. А если покупатель рискнет купить квартиру у банкрота, то вариант отмены сделки более чем реален, а денег у банкрота для возврата не будет (100%).
Продавец в данном случае рискует потерять свое имущество, поэтому ему стоит внимательно приглядеться к личности покупателя. И если покупателю нет доверия, то можно применить так называемые обеспечительные меры, которые помогут получить деньги при уклонении покупателя от оплаты стоимости имущества. Также можно предусмотреть в договоре право продавца требовать расторжения договора купли-продажи при неполной оплате (по умолчанию, неполная оплата стоимости имущества не влечет расторжение договора купли-продажи).
Шаг 2. Проверка недвижимости
Есть много разных способов проверить недвижимость, всех не перечислить в рамках информационной статьи. Если сам гражданин хочет попробовать свои силы, то он может, например, попытаться изучить Выписку из ЕГРН по объекту недвижимости, где могут быть указаны обременения. Если речь о земельном участке, то есть смысл посмотреть градостроительный план, в котором можно увидеть точные данные о земле и о возможности строительства на этой земле нужного Вам объекта недвижимости. Можно проверить текст правоустанавливающего договора, по которому продавец ранее приобрел недвижимость, в котором также могут упоминаться какие-то ограничения права собственности.
Есть и некоторые определенные "маркеры", наличие которых влечет повышенный риск при совершении сделки. Например, таким признаком является непродолжительное владение данной недвижимостью несколькими лицами в прошлом. Обычно люди приобретают недвижимость не для того, чтобы ее сразу продать, а если таких непродолжительных собственников сменилось сразу несколько, то вероятно, что у данной недвижимости есть какой-то проблемный "хвост", о котором стоит узнать до покупки. Есть также некоторые риски при покупке имущества у продавца, интересы которого представляет представить по доверенности.
Нельзя забывать о таких уже атавизмах, как покупка одного имущества "вместо другого". Например, гражданин хочет купить квартиру, а ему продают долю в многоквартирном доме. От подобных покупок лучше сразу отказаться, поскольку скорее всего этот дом построен с нарушением градостроительных норм на земельном участке, который не предназначен для такого строительства. А в таком случае через какое-то время прокурор заявит в суд иск о сносе данного дома, как самовольной постройки.
Шаг 3. Проверка сделки
Неосторожность при совершении сделки может повлечь ее отмену (признание сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, расторжение договора с последующей реституцией и т.д.). В этой связи большое внимание стоит уделять тексту договора.
Только юрист определит - учтены ли интересы участника сделки и не возникают ли у его клиента какие-то нежелательные обязанности или обременения имущества. Или наоборот, юрист может обеспечить для учета интересов своего клиента наличие в договоре каких-то "подводных камней", которые помогут клиенту в будущем отстоять свои интересы.
Ни в коем случае нельзя совершать притворные сделки, которые очень часть используются в повседневной жизни неосторожными гражданами. Например, граждане заключают договоры дарения вместо договора купли-продажи. Поступая таким образом, покупатель не только рискует заплатить НДФЛ от стоимости полученного дара (если он не входит в число лиц, освобожденных законом от такой уплаты). Главный риск тут в том, что дарение - это безвозмездная сделка, а если имущество было передано по безвозмездной сделке, то приобретатель имущества не может ссылаться на то, что он добросовестный приобретатель. Т.е. если бы покупатель оформил договор купли-продажи и заплатил бы официально денежные средства по договору, то у него бы появился статус "добросовестного приобретателя", а у такого приобретателя имущество отобрать гораздо сложнее. Подарок же может быть отобран в более упрощенном порядке.
Некоторые граждане наоборот подписывают договоры купли-продажи, а фактически происходит дарение имущества. Это может произойти, если граждане хотят "обналичить" какие-то средства поддержки от государства (материнский капитал и т.д.). Подобные действия вообще могут повлечь даже уголовную ответственность, поэтому ни в коем случае так поступать нельзя.
Помощь юриста при купле-продаже недвижимости
Юрист - это профессиональный помощник, в своем роде такой же, как профессиональный строитель или профессиональный космонавт, или профессиональный спортсмен. Некоторые граждане считают, что они сами все могут. Это их право - иметь такое мнение, разубеждать не будем.
А для остальных заметим, что если нужна проверка договора - обращайтесь к юристу. Если хотите составить договор - обращайтесь к юристу. Если Вы хотите уменьшить свои риски - обращайтесь только к профессионалу, цена ошибки в вопросе покупке недвижимости очень высока, а потому если риск финансовых потерь можно уменьшить - лучше их уменьшить.
