Ситуация:
А и Б – долевые собственники квартиры.
В – покупатель доли, принадлежащей А (В не является собственником доли в квартире)
Как обеспечивается соблюдение преимущественного права?
Подобные сделки (о продаже долей в праве на недвижимость) должны обязательно заверяться нотариуса.
До продажи доли от А к В, А должен согласно ст. 250 ГК РФ предложить Б купить его долю на тех же условиях, на которых предполагается продажа В. Т.е. Б должна быть предложена та же цена, те же условия оплаты (например, оплата не сразу или еще что-то), те же условия о передаче доли и т.д.
У Б есть месяц на покупку с даты получения предложения. Если не купит, то доля через месяц может быть продана В или еще кому-то (но на ранее предложенных Б условиях). Если Б вообще не хочет покупать, он не обязан писать каких-либо отказов от покупки, но при наличии такого отказа А не придется ждать месяц и сделка по продаже доли покупателю может произойти сразу же после получения отказа Б. Отказ от преимущественного права покупки доли оформляется у нотариуса.
Как уведомлять другого собственника доли?
Как указано в приложении к Письму ФНП от 31.03.2016 №1033/03-16-3:
«Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно».
Это означает, что если А придет к нотариусу с квитанцией почты (с описью вложений ценного письма или без таковой) об отправке письма в адрес Б, заявляя, что в этом письме находится предложение о покупке, то нотариус может указать А, что условия, на которых предложена покупка, не подтверждены, а потому нотариус может отказать А в удостоверении сделки о продаже доли В (такие сделки без нотариуса не оформить).
На практике, конечно, лучше сразу идти к нотариусу, чтобы тот занимался и отправкой писем и не придирался к буквам в документах. Или А придется отправлять телеграмму, в которой нужно точно перечислить все основные условия продажи. Затем А может получить удостоверенную почтовой службой копию телеграммы и передать ее нотариусу для доказывания отправки уведомления в адрес Б.
Если Б не будет получать направленное ему правильное уведомление, то будет действовать ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что граждане самостоятельно отвечают за подобные действия в том случае, если письмо направлено по правильному адресу. Как указано в том же в приложении к Письму ФНП от 31.03.2016 №1033/03-16-3 «Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте».
Но если письмо вернется обратно «нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным».
Что делать, если второй собственник является несовершеннолетним?
Если Б – несовершеннолетний, то нужно понимать, что несовершеннолетние собственники также имеют право преимущественной покупки долей других собственников квартиры.
За детей до 14 лет сделку совершают только родители (ст. 28 ГК РФ), поэтому предложение о покупке доли нужно направлять в таком случае родителю несовершеннолетнего Б. Если А сам является родителем несовершеннолетнего Б, то предложение о продажи доли А нужно направить второму родителю.
Начиная с 14-летнего возраста предложение о покупке нужно направлять и самому ребенку (по ст. 26 ГК РФ ребенок имеет право совершать подобные сделки с 14 лет с письменного согласия родителей).
Если родитель или ребенок никак не отреагируют на предложение о покупке доли, то по закону ничего больше не нужно. Но если родитель или ребенок решат предоставить отказ от преимущественного права покупки доли, то это будет считаться односторонней сделкой, уменьшающей имущественные права ребенка, а для таких сделок родителю потребуется разрешение органа опеки (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).
Что делать, если продавец доли нарушит ст. 250 ГК РФ?
Если А все-таки продаст долю нарушив положения ст. 250 ГК РФ (не уведомит, уведомит с неправильной суммой или еще каким-либо данными), а при этом Б потенциально был готов купить долю А на условиях, указанных в договоре, то Б нужно обращаться в суд.
Ст. 250 ГК РФ устанавливает срок, в течение которого следует обратиться в суд – это 3 месяца с даты, когда Б стало известно о сделке (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
В суд нужно заявить исковое заявление о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по сделке. Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. До подачи иска в суд нужно заплатить стоимость доли на депозит Управления судебного департамента суда субъекта федерации.
Без уплаты денег на депозит суд не состоится (п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020)», п. 1 – 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. №4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. №6).).
В суде доказывается нарушение прав Б со стороны А и суд своим решением меняет покупателя в договоре купли-продажи доли с В на Б. Одновременно решением суда деньги с депозита перечисляются В. Договор купли-продажи при этом недействительным не признается, все его условия (кроме замены личности покупателя с В на Б) остаются в силе.