Конституционный суд РФ установил наличие неопределенности в нормах гражданского законодательства, касающихся преимущественного права покупки доли в общем имуществе в ходе банкротства гражданина.
По закону, чтобы продать долю от имущества постороннему лицу нужно вначале предложить купить эту долю собственникам других долей в имуществе. А если другие собственники в течение месяца не выкупят предложенную долю в недвижимости, то продавец может продать долю любому постороннему. Это общее правило установлено в пунктах 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме …
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу...
Конкретно для банкротства граждан в арбитражном суде данная норма уточнений не содержит, но с другой стороны в банкротстве недвижимость продается изначально на торгах. Поэтому по разъяснениям Верховного суда РФ арбитражные суды в своей работе приняли следующую схему работы при реализации недвижимости: вначале проводились торги, на которых определялся победитель, а затем арбитражный управляющий предлагал другим дольщикам выкупить продаваемую долю по конечной цене, установленной на торгах (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3). Если дольщики не выкупали продаваемую долю по определенной на торгах цене, то доля в недвижимости передалась победителю торгов.
☎ Звоните ежедневно с 9:00 до 18:00.
Но такое развитие событий достаточно сильно вредит самому победителю торгов, если “другие” долевые собственники решат выкупить продаваемую долю, т.к. этот победитель потратил свое время и силы для участия в торгах, нес какие-то сопутствующие расходы и т.д. Поэтому один из победителей, утративших таким образом долю, купленную на торгах, дошел до Конституционного суда РФ, требуя защитить его права. Судьи рассмотрели его обращение и решили, что правила продажи доли действительно требуют уточнения и постановили изменить законодательство, а до такого изменения Конституционный суд РФ установил особый порядок реализации доли в праве общей собственности на жилье и землю, на которой стоит это жилье, в рамках процедуры банкротства граждан:
Впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.
Таким образом, теперь правильным будет следующее поведение финансового управляющего в банкротстве:
До начала торгов финансовый управляющий предложит собственникам других долей выкупить продаваемую долю по утвержденной начальной цене, а если другие собственники долей откажутся от покупки, то больше они свои права в отношении продаваемой доли банкрота заявить не смогут.
Но справедливости ради отмечу, что у меня, например, остался вопрос:
Что делать финансовому управляющему, если долю банкрота захотят выкупить сразу несколько собственников других долей?
То ли финансовый управляющий заключит договор с тем, кто первым из желающих прибежит к нему с деньгами и ручкой для подписания договора. То ли финансовый управляющий будет повышать начальную цену на торгах до того момента, пока не останется только один из желающих купить (или никого не останется). То ли управляющему придется проводить какие-то особые торги для тех, у кого есть преимущественное право покупки.
Больше информации о банкротстве граждан
